Erben
Immobilie geerbt: die ersten Entscheidungen
Zuletzt aktualisiert am 31. Juli 2026 · 10 Minuten Lesezeit
Eine geerbte Immobilie bringt Fristen mit sich, die in einer ohnehin belastenden Zeit laufen. Dieser Text sortiert, was in welcher Reihenfolge zu tun ist, und benennt die Entscheidungen, die sich nicht aufschieben lassen.
Was zuerst passieren muss
Die wichtigste Frist beträgt sechs Wochen. Innerhalb dieser Zeit ab Kenntnis vom Erbfall kannst du die Erbschaft ausschlagen. Das ist relevant, wenn die Immobilie hoch belastet ist oder Sanierungsbedarf den Wert übersteigt.
Verstreicht die Frist, gilt die Erbschaft als angenommen, und du haftest für die Nachlassverbindlichkeiten. Verschaffe dir deshalb früh einen Überblick über Grundschulden, laufende Kredite und den Zustand des Gebäudes.
- Sterbeurkunde besorgen, meist über das Standesamt des Sterbeorts
- Testament beim Nachlassgericht eröffnen lassen
- Grundbuchauszug anfordern und die Abteilung III auf Belastungen prüfen
- Laufende Verträge sichten, etwa Versicherungen, Strom, Gas und Mietverhältnisse
Erbschein und Grundbuch
Für die Berichtigung des Grundbuchs brauchst du einen Erbnachweis. Liegt ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vor, genügt dieses in aller Regel. Andernfalls ist ein Erbschein erforderlich, den das Nachlassgericht ausstellt.
Wird die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, ist sie gebührenfrei. Danach fallen Kosten nach dem Geschäftswert an. Diese Frist wird häufig übersehen.
Wenn mehrere erben
Erben mehrere Personen, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Sie kann über den Nachlass nur gemeinsam verfügen. Ein Verkauf der Immobilie setzt Einstimmigkeit voraus, und genau hier entstehen die meisten Konflikte.
Es gibt drei übliche Wege aus einer Erbengemeinschaft. Erstens verkauft die Gemeinschaft gemeinsam und teilt den Erlös. Zweitens übernimmt ein Miterbe die Immobilie und zahlt die anderen aus. Drittens verkauft ein Miterbe seinen Anteil, was in der Praxis selten attraktive Preise erzielt.
Kommt keine Einigung zustande, bleibt die Teilungsversteigerung. Sie führt fast immer zu Erlösen unter Marktwert und sollte das letzte Mittel bleiben.
Warum eine neutrale Bewertung hilft
Die meisten Auseinandersetzungen in Erbengemeinschaften drehen sich um die Frage, was die Immobilie wert ist. Eine nachvollziehbare, von allen Beteiligten akzeptierte Bewertung nimmt der Diskussion die Schärfe und ist bei einer Auszahlung die Grundlage der Berechnung.
Erbschaftsteuer und Verkaufsgewinn
Für die Erbschaftsteuer gelten Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad. Kinder haben 400.000 €, Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 €, Enkel meist 200.000 €. Die Steuererklärung ist innerhalb von drei Monaten anzuzeigen.
Selbst genutztes Wohneigentum kann für Ehegatten und Kinder steuerfrei übergehen, wenn die Immobilie unverzüglich selbst bezogen und zehn Jahre lang bewohnt wird. Bei Kindern gilt diese Befreiung bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern.
Für einen späteren Verkauf gilt: Die Besitzzeit des Erblassers wird angerechnet. Hat er die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben, bleibt der Verkaufsgewinn einkommensteuerfrei.
Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen
Für einen Verkauf spricht
- Mehrere Erben, die unterschiedliche Vorstellungen haben
- Erheblicher Sanierungsstau ohne verfügbares Kapital
- Große Entfernung zum Wohnort
- Laufende Belastungen, die den Nachlass aufzehren
Für ein Behalten spricht
- Gute Lage mit stabiler Mietnachfrage
- Geringe oder keine Restschuld
- Ein Erbe, der die Immobilie selbst nutzen möchte
- Die Möglichkeit, die Steuerbefreiung durch Eigennutzung zu erhalten
Unabhängig von der Richtung gilt: Triff diese Entscheidung nicht in den ersten Wochen. Verschaffe dir zuerst Klarheit über Wert, Belastungen und Zustand. Ein leer stehendes Haus verursacht in dieser Zeit überschaubare Kosten, eine übereilte Entscheidung dagegen dauerhafte.
Dieser Text ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Gerade bei Erbengemeinschaften, Pflichtteilsansprüchen und überschuldeten Nachlässen lohnt sich frühzeitig anwaltlicher Rat.
Häufige Fragen
Muss ich eine geerbte Immobilie versichern?
Die bestehende Wohngebäudeversicherung geht auf die Erben über. Prüfe, ob sie bei Leerstand weiter greift, denn viele Verträge schränken den Schutz bei unbewohnten Gebäuden ein. Melde den Leerstand dem Versicherer.
Wie schnell muss ich die Erbschaftsteuer erklären?
Den Erbfall musst du dem zuständigen Finanzamt innerhalb von drei Monaten anzeigen. Die eigentliche Steuererklärung fordert das Finanzamt anschließend an, meist mit einer Frist von mindestens einem Monat.
Kann ein einzelner Miterbe den Verkauf blockieren?
Ja. Verfügungen über den Nachlass erfordern Einstimmigkeit. Bleibt eine Einigung aus, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen, was für alle Beteiligten meist das schlechteste Ergebnis bringt.
Was ist mit bestehenden Mietverträgen?
Sie laufen unverändert weiter, die Erben treten als Vermieter ein. Ein Verkauf ändert daran nichts, denn Kauf bricht nicht Miete. Eine Eigenbedarfskündigung ist nur unter engen Voraussetzungen möglich.
Eine neutrale Bewertung ist in einer Erbengemeinschaft oft der erste Schritt zu einer Einigung. Sie ist kostenlos und dauert etwa drei Minuten.